หน้า: 1

ชนิดกระทู้ ผู้เขียน กระทู้: ดร.โสภณ พรโชคชัย: อสังหาฯ ปี 65 ฟื้นแรง (มาก)  (อ่าน 6 ครั้ง)
add
เรทกระทู้
« เมื่อ: 1 พ.ย. 22, 17:52 น »
ตอบโดยอ้างถึงข้อความ
Send E-mail

แบ่งปันกระทู้นี้ให้เพื่อนคุณอ่านไหมคะ?

ปิดปิด
 

ดร.โสภณ พรโชคชัย: อสังหาฯ ปี 65 ฟื้นแรง (มาก)
AREA แถลง ฉบับที่ 790/2565: วันอังคารที่ 01 พฤศจิกายน 2565

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4


อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2565 ฟื้นแรงมาก ตามการคาดการณ์ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย แต่ทุกฝ่ายพึงสังวร การก่อตัวของฟองสบู่


เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์รวม 9 เดือนแรกของปี 2565 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปรากฏว่าตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแรง โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่มีให้เห็นอย่างชัดเจน เทียบปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่เกือบเท่ากับปี 2562ก่อนโควิด-19

ผลการสำรวจพบว่า ใน 9 เดือนแรกของปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งมด 77,398 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร แต่คาดว่าทั้งปี น่าจะมีจำนวนเปิดใหม่ถึง 105,648 หน่วย รวมมูลค่า 451,520 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2564 จะพบว่า

1. มูลค่าการพัฒนาโครงการเกิดเพิ่มขึ้นถึง 64% จาก 277,626 ล้านบาท เพิ่มเป็น 451,520 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงลิ่ว

2. จำนวนหน่วยเปิดใหม่ก็ยิ่งเพิ่มขึ้นถึง 75% หรือเกือบเท่าตัว คือเพิ่มขึ้นจาก 60,489 หน่วย เป็น 105,648 หน่วย

3. ทั้งนี้ยกเว้น ราคาเฉลี่ยที่ต่ำกว่าเก่า คือราคาลดลง 7% จากราคาเฉลี่ย 4.590 ล้านบาทในปี 2564 ลดลงเหลือ 4.274 ล้านบาททั้งนี้เพราะสินค้าที่เปิดในปี 2564 โดยเฉพาะโครงการ The Forestias มีมูลค่าสูงมาก จึงทำให้ราคาเฉลี่ยในปี 2564 สูงเป็นพิเศษ

สำหรับในรายละเอียดของการเปิดตัวในปี 2565







ปรากฏว่าที่อยู่อาศัยจำนวน 77,398 หน่วยใน 9 เดือนแรกของปี 2565 นั้น เป็นห้องชุดถึง 40,473 หน่วย หรือ 52% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 19,333 หน่วย หรือ 25% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 11,495 หน่วย หรือ 15% ทั้งนี้บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท (5,644 หน่วย) ทาวน์เฮาส์ กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 9,699 หน่วย และห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวนถึง 22,896 ล้านบาท

แม้ว่าห้องชุดจะมีจำนวนสูงสุด แต่มูลค่าการพัฒนาสูงสุดกลับเป็น บ้านเดี่ยว ณ 138,038 ล้านบาท (42%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุด 100,176 ล้านบาท (30%) ส่วนอันดับที่ 3 ของการพัฒนาก็คือ ทาวน์เฮาส์ 59,173 ล้านบาท (18%) ในกรณีบ้านแฝด อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร เป็นรูปแบบการพัฒนาส่วนน้อย รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก็มีน้อยเช่นกัน จึงไม่ได้นำเสนอในรายละเอียด

อาจกล่าวได้ว่าถ้าตาม “แรงเหวี่ยง” ของการเปิดตัวโครงการในลักษณะนี้ ปี 2566 จำนวนโครงการเปิดใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีก เป็น 130,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นจากปี 2565 ราว 23% นับว่าจะเป็นจำนวนหน่วยที่สูงที่สุดกว่าปี 2561-2562 ก่อนเกิดโควิด-19 เสียอีก และสูงรองจากปี 2546 ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตอย่างแรงเท่านั้น ส่วนมูลค่าการพัฒนาน่าจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลงเหลือ 16% คือในปี 2566 โดยจะเพิ่มขึ้นเป็น 523,763 ล้านบาท ซึ่งเป็นรองเฉพาะโครงการเปิดใหม่ในปี 2561 ณ มูลค่า 565,811 ล้านบาท การที่จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นมากเท่านี้ก็อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดได้

ในขณะนี้มีจำนวนหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ในมือผู้ประกอบการประมาณ 200,000 หน่วย ถ้ามีการระดมเปิดตัวใหม่ในปี 2565 ทั้งปีอยู่ที่ 105,648 หน่วย และในปี 2566 อีก 130,000 หน่วย ก็คาดว่าจำนวนหน่วยรอผู้ซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่เกิดฟองสบู่ได้ และถ้าการระบายสินค้าติดขัด ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะเกิดภาวะ “ฟองสบู่แตก” ในปี 2567 ได้เช่นกัน

มาตรการอย่างหนึ่งที่ควรดำเนินการก็คือการควบคุมการเปิดตัวใหม่ของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในพื้นที่ทำเลที่มีการแข่งขันกันสูงมาก แต่ขณะเดียวกันยอดขายก็ไม่ดีเท่าที่ควร ทั้งนี้

1. สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องควรที่จะตรวจสอบข้อมูลทางด้านนี้เพื่อให้ไม่เปิดตัวมากจากเกิดภาวะ “เฟ้อ” ขึ้นมาได้

2. หน่วยภาครัฐโดยเฉพาะการไฟฟ้าฯ การประปา หน่วยงานด้านโทรคมนาคม ก็ควรจัดโซนการพัฒนาที่ดิน ในเขตชานเมืองไกลๆ ก็ควรค่าธรรมเนียมหรือค่าบริการสูงขึ้นเพื่อไม่ให้ไปบุกรุกที่ชนบทหรือที่เกษตรกรรม

3. ในขณะเดียวกันหน่วยงานด้านภาษีหรือหน่วยงานท้องถิ่นก็ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินว่างเปล่าและที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตร (แอบแฝง) สูงๆ เพื่อให้เจ้าของที่ดินคายที่ดินออกมา จะได้มีที่ดินในใจกลางเมืองมาพัฒนา

4. ยิ่งกว่านั้นหน่วยงานด้านผังเมืองและการใช้ที่ดินก็ควรเพิ่มสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) สูงขึ้น จาก 10 ต่อ 1 เป็น 20 ต่อ 1 เช่น ตึก Wall Street Tower สีลม หรืออาคาร State Tower สีลม ที่มีค่า FAR ถึงราว 30:1 เป็นต้น

แนวโน้มที่แท้จริงจะเป็นอย่างไร จะต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจากการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญ





หมายเหตุ: บทความนี้ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 30 ตุลาคม – 2 พฤศจิกายน 2565 หน้า 24


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

noticeแจ้งลบความคิดเห็นนี้   บันทึกการเข้า

กระทู้ฮอตในรอบ 7 วัน

Tags:
Tags:  

หน้า: 1

 
ตอบ

ชื่อ:
 
แชร์ไป Facebook ด้วย
กระทู้:
ไอค่อนข้อความ:
ตัวหนาตัวเอียงตัวขีดเส้นใต้จัดย่อหน้าชิดซ้ายจัดย่อหน้ากึ่งกลางจัดย่อหน้าชิดขวา

 
 

[เพิ่มเติม]
แนบไฟล์: (แนบไฟล์เพิ่ม)
ไฟล์ที่อนุญาต: gif, jpg, jpeg
ขนาดไฟล์สูงสุดที่อนุญาต 20000000 KB : 4 ไฟล์ : ต่อความคิดเห็น
ติดตามกระทู้นี้ : ส่งไปที่อีเมลของสมาชิกสนุก
  ส่งไปที่
พิมพ์อักษรตามภาพ:
พิมพ์ตัวอักษรที่แสดงในรูปภาพ
 
:  
  • ข้อความของคุณอยู่ในกระทู้นี้
  • กระทู้ที่ถูกใส่กุญแจ
  • กระทู้ปกติ
  • กระทู้ติดหมุด
  • กระทู้น่าสนใจ (มีผู้ตอบมากกว่า 15 ครั้ง)
  • โพลล์
  • กระทู้น่าสนใจมาก (มีผู้ตอบมากกว่า 25 ครั้ง)
         
หากท่านพบเห็นการกระทำ หรือพฤติกรรมใด ๆ ที่ไม่เหมาะสม ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสื่อมเสียแก่สถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์ รวมถึง การใช้ข้อความที่ไม่สุภาพ พฤติกรรมการหลอกลวง การเผยแพร่ภาพลามก อนาจาร หรือการกระทำใด ๆ ที่อาจก่อให้ผู้อื่น ได้รับความเสียหาย กรุณาแจ้งมาที่ แนะนำติชม